蛋壳公寓困境照见长租公寓市场隐患

日前，自称管理房间“40万+”，累计服务用户“100万+”的上市公司蛋壳公寓，在北京等多地遭遇租客房东维权，以致其商业模式再受质疑。11月16日，蛋壳公寓公开宣称，“我们没有破产，也不会跑路。”

以蛋壳公寓作为典型代表的长租公寓市场，近几年从无到有经历了急剧地扩张。这个市场之所以能够发展起来，除了资本的介入和助推，更因为黑中介、房源脏乱差、信息不对称等房屋租赁市场痛点的存在。尴尬的是，旧的痛点未解决，新的痛点又新增，旨在解决租房痛点的长租公寓，没想到自己成了当下租房市场的最大痛点。

蛋壳公寓自称是“以数据驱动为核心”的资产管理和居住服务平台，但它们显然既低估了市场的风险变量，也高估了自身的运营能力。蛋壳公寓之所以出现当下的经营困境，房东拿不到租金、租客付了长租金却面临被清退，关键原因就在于，蛋壳公寓作为“二房东”，将收到的租客长租金，拿去干了别的——倒也不是什么非法之事，而是用于进一步经营扩张。

具体来说，当新收的房子，因为某些原因租不出去，新的租金收不上来，收新租补旧租的资金周转游戏，自然玩不下去，就会出现资金断裂风险。此处的“某些原因”里，突然爆发的新冠疫情无疑是最大的变量，对租赁市场影响极大。但蛋壳公寓显然不能仅仅将责任推给疫情。对企业来说，疫情也许确属“不可抗力”，但蛋壳公寓收新租补旧租的金融游戏本身就风险巨大，疫情只是一个触发因素而已。

商业银行之所以有存款准备金的要求，目的就是为了防风险，避免钱都贷出去了，到时候无法兑付；蛋壳公寓收新租补旧租，玩的游戏其实同样已具金融属性，风险准备金有没有，比率有多高，却全靠企业自觉。在急于扩张的欲望驱动下，一旦房屋空置率超过预期，新租补不了旧租，出问题就是早晚的事。

我们说，在法律层面，货币属于种类物，并非特定物，最大的特点是“占有即所有”。一旦租客将钱（大多是租赁贷款）交给蛋壳公寓，后者基于所有权，拿去干什么似乎都行。因此，对于长租公寓市场的“二房东”们，如果不在法规层面有所规范和限制，这些企业其实大有玩弄空手套白狼的空间。

一旦“二房东”们宣布企业破产或者干脆卷款跑路，从银行贷款的租客，住不了房却必须继续还贷，房东也将无法获得相应的租金。这个长租公寓市场隐患，和曾经的P2P暴雷颇为相似，不能不有所防范。蛋壳公寓2015年成立至今，处于持续亏损状态，市值相比上市当日也几乎跌去九成，尽管其声称“没有破产，不会跑路”，但这种风险无疑始终存在。

对房东和租客来说，趁着公司主体还在，最好的维权方式，恐怕还是及时拿起法律武器，以合同严重违约诉至法庭，要求解除合同并赔偿损失。而对经此市场教育的蛋壳公寓来说，如果能够顺利度过困境，也应该及时修正自己的扩张进度特别是风险系数。更重要的是，对管理部门来说，蛋壳公寓的困境不是一家公司的遭遇，而是整个长租公寓市场的风险隐患，有必要及时补齐相关监管规范的空白。